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4月20日のブログでは、モノの価格はざっくり以下の数式で表す事ができると言う話で終了しました。

商業：価格＝売上原価＋販管費＋利益　→式①とします。

工業：価格＝製造原価（材料費＋労務費＋経費）＋販管費＋利益　→式②とします。

今回、これらを使って不動産価格について考えてみたいと思います。

まずは、新築物件は「モノ作り」であり、式②を当てはめて考える事ができます。

式② ： 価格＝製造原価（材料費＋労務費＋経費）＋販管費＋利益

業種によって違いがあり、化粧品業界等では販管費の占める割合が相当高く、

50％を遥かに超える企業も存在します。不動産においては製造原価（便宜上、製造原価とします）の占める割合がかなり高く、新築マンションにおいては8割以上と言われたりもします。

新築不動産をディベロッパーから購入する場合、土地代や建築資材は材料費と考える事ができ、

何カ月～数年の工期における作業者の人件費等は労務費であり、

材料費や労務費が多く掛かればその分の経費も嵩むものです。（外注加工費も経費です。）

それらの製造原価に加え販管費が乗っかった上に利益が上乗せされないとビジネスとしては成立しません。

優良企業とされる営業利益率10％を目指す場合、製造原価80％、販管費10％、利益10％が大体の目安になるでしょう。

5,000万円の物件の場合、以下のようになります。（消費税は考えないものとします）

5,000万円＝製造原価：4,000万円＋販管費500万円＋利益500万円

 

次に中古物件の場合ですが、その多くは個人売買を不動産業者が仲介するビジネスモデルになり、

商業の式①があてはまります。

式① ： 価格＝売上原価＋販管費＋利益

そして、このビジネスモデルには宅建業法と言う法律が適用される事から、購

入者の支払い金額は以下のようになります。（物件価格が400万円以上の場合）

支払い金額＝物件価格＋（物件価格×3％＋6万円）×1.1（消費税）

3,000万円の中古物件の場合では、

3,105.6万円＝3,000万円＋（3,000万円×3％＋6万円）×1.1　　となります。

同じマイホーム購入でも、新規物件と中古物件では「全く違うビジネスモデルである」事が分かると思います。

中古物件の場合、仲介業者の手数料（＝販管費＋利益と考える事ができます）に関しては法律で規制されており、

売主が意図する物件価格次第になります。売主はビジネスとして売るわけではないの、

価格交渉等も不動産業者が仲介して柔軟な対応が可能な場合が多いようです。

私自身、買った時も売った時も仲介の不動産屋経由での価格交渉の結果、契約がうまく纏まりました。

不動産取引に限ったものではありませんが、第三者が加わる事でスムーズに事が運ぶ事は多いものです。

（勿論、物件の価値をしっかり確認する「選球眼」は必要ですが。）

 

最後に、「新築未満、中古以上」であるリノベーション物件です。

（ここでは、業者が大規模リフォームを実施して売り出している不動産をリノベーション物件としております。）

リノベーション業者は中古物件を買い取り、そこに大規模なリフォームを行った上で販売するわけで、

この場合はモノづくりの式②が妥当と言えるでしょう。

式② ： 価格＝製造原価（材料費＋労務費＋経費）＋販管費＋利益

3000万の中古物件に対して500万のリフォームを行った場合を考えています。

販管費と利益は新築の場合より少なく、仮に各々5％とすると、

3,850万円＝3,500万円＋175万円＋175万円となります。

自分自身で3,000万の中古物件を購入して500万円のリフォームを行う場合と比べると、

やはり割高となってしまいますが、ビジネスモデルが全く違う為、どちらが良いかは人によるでしょう。

コスト重視の方は自分自身でリフォームも契約した方が良いでしょうし、

手間暇が面倒と思う人はリノベーション物件を購入した方が良いと言えます。

 

以上、少々長くなりましたが、不動産価格を、新築、中古、リノベの3パターンでざっと見て参りました。

不動産購入は「取引」です。相手方と戦うわけではありませんが、

「彼を知り己を知れば百戦殆からず」と言われるように、

相手側の事情と自分の状況をキチンと整理した上で進める事ができれば失敗は少なくなります。

特に私と同じ庶民の皆様、マイホーム購入は人生で一番高い買い物でありギャンブル要素が拭い切れないものです。

私の失敗話を是非参考にして頂き、同じ轍を踏まぬようにお気を付け下さいませ。

 

本日のうた

 

　　マイホーム　乾坤一擲　大勝負

　　　庶民にとって　お金は大事

 

～　おしまい　～

 

 

 

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