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住宅リノベーションの費用感を読み解く ― 失敗しない資金設計のために

はじめに

近年、築年数の古い戸建て住宅や中古マンションを購入して、自分好みにリノベーションして住むという選択が増えてきました。
ただし、リノベーションを成功させるカギは「思い描く理想」と「現実の予算」のバランスにあります。
本稿では、リノベーション費用のおおよその相場、コストを左右する要因、費用を抑える工夫、注意点、補助金・税制制度の利用などを総合的に解説します。

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1. リノベーションとリフォームの違い・定義

まず、言葉の使い方を確認しておきましょう。「リフォーム」と「リノベーション」は似ていますが、一般には以下のように区別して使われることが多いです。

• リフォーム：劣化した部分の修繕や交換（設備交換、外壁の補修、部分的な改修など）

• リノベーション：既存の建物に対して、機能性やデザイン性の向上を図る改装。既存の骨格を活かしながら、大掛かりな改修・プラン変更を含むことも
  →たとえば間取りの変更、スケルトン化、一部増築、内外装ほぼ全面改修などを含む場合

このように、リノベーションは「ただ直す」以上の付加価値を求めるものとも捉えられます。
そのため、コストの振れ幅も大きくなりがちです。

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2. リノベーション費用の相場概観（日本国内）

まずは全国的な相場を把握しておきましょう。ただし「相場＝この通りになる」という保証はなく、あくまで目安です。

2-1. 全体像・予算レンジ

複数の情報源をもとに見ると、リノベーション（または全面改修・フルリノベーション）にかかる金額のレンジはかなり広いです。

たとえば、戸建て住宅を“全面的に改装する”ケースでは、数百万円レベルから数千万円に至る例も少なくありません。
一方で、LDKや水回りの部分的な改修ならば、100 万～数百万円の範囲に収まることが多いです。

ある情報では、持ち家住宅のリフォーム予算は「約 110 万～1,130 万円程度」まで幅があるとしています。
また、2〜3LDK程度の戸建てを中古購入してリノベーションするなら、600～1,000 万円前後という例もあります。

これらを踏まえると、「どこまでやるか」によって費用が激変するため、最初から「やれること・やりたいこと」に応じた資金設計が重要です。

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3. 費用を左右する主な要因：リノベーションコストの構成要素

リノベーションの費用が“なぜばらつくか”を理解するには、主なコスト要因を押さえておくことが有効です。以下は代表的な要因です。

3-1. 解体・下地補修・構造補強

• 既存の内装・仕上げ材を剥がす「解体工事」

• 解体後に現れる劣化した下地（梁・柱・床・壁のボードなど）の補修・交換

• 耐震補強や構造補強（梁の補強、筋交い設置、基礎補強など）

これらは目に見えない部分ですが、コストの中で無視できない割合を占めることが多く、予備的な調査をせずに手をつけると後で追加費用が出るリスクがあります。

3-2. 設備・配管・電気・給排水

• キッチン・浴室・トイレなどの水回り設備

• 給排水管の改修・取り回し

• 電気設備（コンセント増設、配線取り回し、照明・スイッチ交換）

• 空調・換気ダクトの設置・改修

水回りや電気配線の工事は専門性が高く、仕様（グレード、ブランド、位置の変更の有無など）によって大きくコストが変わります。

3-3. 内装・仕上げ・建材グレード

• 床材、壁材、天井材、建具、造作家具、収納、壁紙、塗装、タイルなど

• グレード（高級材、無垢材、特殊仕上げなど）を使うかどうかで差が出る

• デザイン性の高いオーダー施工（造作家具・オリジナル建具など）

内部仕上げを豪華にするほどコストアップしますが、住み心地や満足度にも直結します。

3-4. 外装・屋根・外構・断熱・窓

• 外壁張り替え、屋根の葺き替え・重ね葺き、屋根断熱

• 窓ガラス交換、サッシ改修、断熱性能強化（ペアガラス・高断熱ガラスなど）

• 外構（門扉・フェンス・植栽・アプローチなど）

特に断熱性能を強化する場合、外装・窓改修・屋根断熱などの工事が含まれるためコストが跳ね上がることがあります。

3-5. 法令・構造制約・建築確認・補助金対応

• 増築・改築を伴う場合、建築確認申請、構造計算、法令適合性の検討

• 既存不適格（既存時法規）や耐震基準の改修

• 補助金制度を活用するための要件対応（断熱改修、補助要件の書類整備など）

これらをクリアするために設計・行政対応コストがかかります。

3-6. 施工会社マージン・利益・現場管理費

• 施工会社の利益、現場管理費、諸経費など

• 工事監理、現場運営、安全管理などの管理費用

• 諸経費（仮設工事、足場、廃材処理費、運搬費など）

施工会社・設計士の選び方によってもコスト差が出ます。

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4. ケース別の費用感（モデルシミュレーション）

以下は、典型的なケースを想定したモデル費用シミュレーションです。あくまで仮の試算ですが、イメージ作りには役立つでしょう。

4-1. LDK・水回り部分改修タイプ

条件例

• 建物：中古戸建て、築 20〜30 年

• 範囲：LDK（キッチン、ダイニング、リビング）＋トイレ・洗面の改修

• 規模：間取りの変更なく、設備更新と内装改修中心

• 設備グレード：中〜やや上質クラス

試算（概算）

このような部分改修タイプなら、100万〜数百万円の予算で収める例も多く見られます。
実際、Replanの記事では「キッチン交換＋内装改修」で 70〜200 万円、移動を伴う改修で 100〜400 万円という目安を示しています。Replan WebMagazine

4-2. 全面・大規模リノベーションタイプ（戸建て）

条件例

• 古家・中古戸建てを全面的に改修

• 間取りの見直し、構造補強、外装・屋根・断熱改修、設備一新

• グレード中〜上級クラス

試算（概算）

実際、一部の情報では、全面リノベーションする戸建ての目安として「800 万円以上」が挙げられています。
また、A-Find の記事では「一戸建てのフルリノベーション」は 1,500〜2,500 万円程度という例も紹介されています。

特に築年数が古く、構造補強が必要な場合や、断熱性能強化、設備仕様を贅沢にするケースでは、2,000 万円を超える事例もあります。

4-3. マンションリノベーション例

マンションリノベーションの場合は戸建てと比べて構造改変の制約や躯体・配管の制限がありますが、設備・内装の刷新で十分な差別化が可能です。

• フルリノベーション（間取り見直し・設備交換・内装刷新など）：700 万〜1,500 万円あたりが目安という事例あり。

• 部分改修・内装刷新タイプ：数百万円前後

マンションは躯体構造に手を入れにくいため、リノベーションコストの多くが設備・内装関連に集中します。

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5. 費用を抑える・効率化する工夫・コツ

予算オーバーを防ぎつつ理想を追求するためには、以下のような工夫が役立ちます。

5-1. 優先順位を明確にする

「絶対に変えたい部分」と「妥協できる部分」を最初にリストアップしておくと良いです。
たとえば、断熱・窓改修を重視し、内装の造作を抑える、という調整が可能です。

5-2. 既存の配管・電気経路をできるだけ活かす

水回りの位置を大幅に変えると配管ルート延長や床下掘削が必要になり、コストが跳ね上がります。
既存の配管インフラを活用することで工事規模を抑えることができます。

5-3. 標準仕様・既製品を活用する

高級素材・オーダーメイドが魅力的ですが、規格品や標準仕様をうまく使うことでコストを抑えられます。
たとえば、無垢材フローリングは高価ですが、突板フローリングや工業化木材を併用することでコストと品質のバランスを取る方法もあります。

5-4. デザインをシンプルにする

複雑な意匠や形状を追求すると手間も材料も増えます。
シンプルな形状・ラインでまとめておけば、工事が効率的になりコストも抑えられます。

5-5. 相見積もりを取る・費用内訳を精査する

複数の施工会社・設計事務所から見積もりを取って比較すること。
内訳項目が細かく分かれている見積もりをもらい、妥当性をチェックすることが大切です。

5-6. 余裕予算（予備費）を確保する

リノベーションでは、解体後に予期せぬ劣化・不具合が発覚することがよくあります。
概算予算の 10〜20％程度を予備費として確保することが望ましいです。

5-7. 補助金・減税制度を活用する

国や自治体で、断熱改修や耐震改修、省エネ改修等に対する補助金制度や税制優遇が設けられている場合があります。
これらを適用できるように仕様を合わせたり、制度申請を前提に設計を進めると、実質の自己負担を下げられます。

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6. 注意点・リスクとその回避策

以下は、リノベーションを進める際に起こりやすい注意点やリスクです。

6-1. 予算オーバー・追加費用の発生

解体後に内部劣化が見つかって追加補修が必要になる、あるいは仕様変更が相次いで設計変更料が発生するケースなど。
→ 回避策：事前の診断・調査を丁寧に行い、余裕を持った予算設計を。

6-2. 建築基準法・条例・法令制約

建蔽率、容積率、用途地域、既存不適格、耐震基準など、法令制約によって思い通りの改修ができないケースがある。
→ 回避策：設計段階で法的調査を行い、行政確認をクリアする計画を立てる。

6-3. 工事期間遅延・施工品質のバラつき

設計変更、資材の納期遅れ、人手不足などによって工程が延びたり、施工品質が揃わなかったりする恐れ。
→ 回避策：信頼できる施工会社を選び、契約内容を明確にし、工事監理体制を整える。

6-4. 断熱・気密・防水性能の見落とし

古い建物を改修する際、断熱・気密・防水性を軽視すると、後々の結露・漏水・寒暖差の問題が出る。
→ 回避策：断熱仕様・防水仕様を設計段階で重視し、専門家と仕様を固める。

6-5. 住みながら工事のストレス・仮住まい

特に全面改修の場合は居住不可になることもあるため、仮住まいの手配、工事中の生活動線の配慮が必要。
→ 回避策：工事スケジュールを生活に配慮した形で設計する、仮住まい費用を事前に見積もる。

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7. 補助金・税制優遇・支援制度の活用

リノベーションを検討する際、各種制度を活用すれば実質負担を抑えることが可能です。以下は主な制度例です。

7-1. 断熱改修・省エネ改修補助金

断熱性能を高める壁・屋根・窓の改修、断熱材追加などに対して国や自治体が補助金を出すケースがあります。
要件として、一定の断熱仕様や性能（外皮性能基準、一次エネルギー消費量基準など）を満たす必要なことが多いです。

7-2. 耐震改修補助金

耐震補強工事（補強設計・補強工事）に対して補助金を出す自治体があります。
対象は築年数・構造条件などが限定されやすいため、住んでいる自治体の制度を確認することが重要です.

7-3. 住宅ローン減税・リフォーム減税制度

リノベーションを含む既存住宅の改修に対して、一定条件を満たせば住宅ローン控除や所得税控除を受けられるケースがあります。
ただし、制度適用要件（床面積、改修割合、性能基準など）が厳しいため、設計段階で制度対応を検討するべきです。

7-4. 低利融資・リノベーションローン

リノベーション向けのローン商品（リノベーションローン、既存住宅改修ローンなど）が金融機関から提供されており、金利や返済条件が有利なものもあります。

7-5. 地方自治体独自支援制度

自治体によっては、特定地域での空き家再生支援、歴史的建築物修復支援、地域振興リフォーム助成金など、独自制度を設けている自治体もあります。
該当地域で検討しているなら、自治体ホームページや相談窓口で最新情報を確認するとよいでしょう。

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8. 資金計画・見積もり取得の手順とポイント

以下は、リノベーションを検討する際の資金計画・見積もり取得プロセスとチェックポイントです。

1. 希望プラン・要望を整理する
   　優先したい改善点、予算上限、仕上がりイメージなどを具体化しておきます。

2. 既存建物の調査・診断
   　躯体調査、構造強度、建築法令適合性、配管・基礎・雨漏りなどの劣化状況を調べる（インスペクションなど）。

3. 概算見積もり取得（または予算モデル比較）
   　複数社（工務店・設計事務所・リノベーション業者）に概要説明をして概算見積もりを取得。

4. 仕様検討と精算見積もり依頼
   　具体的な仕様（建材・設備・仕上げ）を決めて、見積もりを精緻化。内訳を明示してもらう。

5. 補助金・税制制度の適用検討
   　制度適用要件に合致する仕様に調整し、申請スケジュールを押さえる。

6. 契約と工程確定
   　請負契約書・工事範囲・支払条件・保証内容・クレーム対応などを明確にして契約。

7. 工事管理・監理
   　設計者または第三者が工事監理を行い、工程通りに品質を確保。

8. 引き渡し・アフター対応
   　竣工後のチェック、保証対応、メンテナンス計画などを進める。

チェックポイント（見積もり比較時に確認すべきこと）

• 内訳項目が詳細に分かれているか（解体、下地、設備、仕上げ、諸経費など）

• 使用建材・設備のグレード・仕様が明示されているか

• 管理費・現場監理・仮設工事費・廃材処分費などの項目が含まれているか

• 工期・工程・追加工事発生の条件・余裕予算の設定などが織り込まれているか

• 保証制度、瑕疵（かし）保険、アフターサポート内容が明記されているか

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9. 事例紹介・実際の費用例

実際の事例は多岐にわたりますが、いくつか目安となる例を紹介します。

• あるリノベーション事例では、専有面積 60 平米のマンションで 900〜1,200 万円で改修をした例があります。

• 古民家再生事例では、最低 300〜500 万円から着手可能で、素材や意匠にこだわると 1,000 万円超にもなるという報告があります。

• また、「一戸建てフルリフォーム」の実例では、500 万円でできるケースを紹介しているものもあります。

• ある統計では、リノベーション・リフォーム全体の費用として「約 110 万〜1,130 万円」が挙げられています。

これらの実例から分かるように、「建物の規模・築年数・劣化度合い・仕様の豪華さ」がコストを大きく左右します。

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10. まとめ：理想と現実をつなぐリノベーションのコスト設計

リノベーションの費用感を総合的に見ると、それは「数十万円 ～ 数千万円」のレンジにわたる非常に幅の広いものです。その中で成功を導くためには、以下のポイントが特に重要です。

1. 最初に優先順位を定める
   　どこにコストをかけたいか、どこを抑えるかを明確にしておく。

2. 現状調査を慎重に行う
   　隠れた劣化・構造不具合を見逃さない。

3. 複数見積もりと仕様比較
   　内訳を確認し、過不足を見極める。

4. 余裕予算を確保する
   　予備費を確保して、予期せぬ追加工事に備える。

5. 制度・補助金を活用する
   　使える制度を事前に調べ、仕様設計に反映させる。

6. 信頼できる業者・監理体制を選ぶ
   　品質とスケジュールを守れる体制を重視する。

リノベーションは単なる修繕ではなく、新たな価値をつくるプロジェクトです。
費用を「抑える」ことも重要ですが、将来的な暮らしの快適さ・資産価値向上を見据えた投資という視点を持つことも大切です。

 

 

 

 

 

 

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