落合の「不動産購入体験記その⑧」

2024/04/20

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3月31日のブログ「不動産購入体験記その⑦」では、二度目の不動産購入においても良い事ばかりではなかった事を綴りました。今回は二度の不動産購入体験からの学びを総括していきたいと思います。

お金が有り余っている人は兎も角、私のような一般庶民にとってマイホームの購入は「人生で最大の買い物」であり、そして住宅ローンと言う、とてつもない借金を背負う一大イベントです。一般庶民であれば、誰もが絶対に失敗したくない買い物ですが、図らずも私の一度目の不動産購入は大失敗であった事をこの不動産購入体験記①～③にて綴って参りました。では、何故に「失敗」と解釈してしまうか？を考えると、下世話な言い方ですが「お金」の観点からとなります。お金の観点から「損したか得したか」であると、誰もが損したくはなく、得したいのが資本主義経済下の生活です。何でもおカネで価値を測る、ある意味では便利な時代ですが、多少の虚しさも感じてしまいますが。

閑話休題、不動産購入の「お金」について考えていきたいと思います。前述した通り、マイホーム購入においては誰でも中古より新築物件の方が良いでしょう。新築に越した事は無いと私も思いますが、「中古＋全面リフォームも値打ちあるでー！」が自分の経験からの率直な感想です。特にマンション等の耐用年数が長い物件において、そのメリットは顕著に表れるでしょう。そこで、それらのお値段について考えて行きたいと思います。

当たり前の話ですが、不動産価格＝土地代＋建物代です。そして、都市部ほど土地代が高く、その為に土地の価格に大きく左右されるのが不動産価格です。この土地の価格が大きく上がったり下がったりする為、上がる前に購入した人は「得した！」となり、下がる前に購入した人は「損した！」となるわけで、そこに追い打ちをかけるように住宅ローン金利も同じような傾向で上がったり下がったりする為、住宅ローンの借入額が大きければ大きい程、その損得の振れ幅が更に広がる事になります。庶民による不動産取引にはギャンブルの要素が避けられないと腹を括るべきでしょう。そのギャンブルのリスクヘッジには、極力借入金額を減らす事が最も有効な手段であり、その為にも購入金額を抑える事ができる「中古＋全面リフォーム」は、私の場合は大変効果的でありました。

次に「ビジネス」の視点から不動産価格を考えて行きます。荒っぽく表現すると、一般にモノのお値段は以下のようになります。

価格＝売上原価＋販管費（販売費・一般管理費）＋利益（営業利益）

「売上原価」とは売れた商品の仕入れや製造にかかった費用の事です。それに販売するまでの各種費用である「販管費」が掛かり、残りが利益となります。一般に商業においてはこの式が当てはまります。

そして、製造物の場合は売上原価≒製造原価であり、製造業においては以下の式で価格を表す事ができます。（建築業界は製造業には分類されていませんが、「モノ」を作る点は同じ考え方ができます。）

価格＝製造原価（材料費＋労務費＋経費）＋販管費＋利益

さて、最終回のつもりでしたが大変長くなってしまった為、今回はここまでとして、次回はビジネス面での価格考察を行い、この不動産購入体験記を終了したいと思います。

～　続く　～

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