落合の「不動産購入体験記その②」

2024/02/11

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2月4日のブログ「不動産購入体験記その①」では、1993年に川崎市高津区で新築マンションを購入したものの、その後不動産価格がどんどん下落して行ったところまで綴らせて頂きました。今回はその続きになります。

景気が悪くなると金利が下がります。バブル崩壊後は不動産価格が下がっていきましたが、金利もどんどん下がって行きました。市中金利が下がり続けた事から住宅ローンの借換えを行い、総額の支払いを抑える事はできましたが、正直、かなり後悔しました。と言うのも、諸般の事情により2000年には愛知県へ引っ越す事となり、その時の借入金額がまだ相当な額で、とてもその残債を返済できる金額で売却できる市況ではなかったのです。

住宅ローンがある場合、一般にその住宅に抵当権が設定されており、住宅ローンの返済が滞ると貸手の銀行はその抵当権を実行して住宅を競売にかけ、その売却金から貸金の回収を行おうとします。ですから、他人の為の抵当権が設定されている不動産を購入する酔狂な人はいません。その為、抵当権を外す＝住宅ローン残額以上で売却しローンを一括返済する必要があるのですが、前述の通りそんな市況ではありませんでした。既に購入から7年程経っている中古マンションですが、私が売りたいと思う金額（＝住宅ローンが返済できる金額）であれば、もっと広い新築物件が購入できるような状況です。その為、一旦は賃貸に出したのですが、「賃貸料」＜「ローン返済額＋管理費・修繕積立金」の状態、俗に言う「持出し」の状態が長く続く事になります。。。

また、新築マンションではよくある話なのですが、ディベロッパーが当初設定する修繕積立金が低過ぎる事があります。マンション等では10年から15年位に一度、大規模修繕工事を行う必要がありますが、居住者で作る管理組合がその試算に入った時に「お金が足りない！」事に気が付くのです。私の場合もこの「よくある話」であり、修繕積立金が途中から2倍程になってしまった事も大きな痛手でした。

本日のうた

　　耐え忍ぶ　それは修行か　学習か

次回は2月25日頃に「不動産購入体験記その③」として、愛知県へ移住後の対応について綴ります。

～　続く　～

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